Kira Piyasasında Ezberler Bozuluyor: Geri Sayım Başladı
Türkiye’de milyonlarca ev sahibi ve kiracının kaderini doğrudan etkileyen ve yaklaşık iki yıldır yürürlükte olan %25’lik kira artış tavanı uygulamasında sona gelindi. Konut piyasasında dengeleri değiştiren bu önemli düzenlemenin sona ermesiyle birlikte, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için belirsizliklerle dolu yeni bir dönem kapıda. Gözler, kira kontratı yenileme dönemi gelen tarafların atacağı adımlara ve piyasanın bu değişime nasıl tepki vereceğine çevrildi. Peki, bu yeni dönemde kira artışları nasıl belirlenecek ve tarafları neler bekliyor? İşte tüm yönleriyle kira piyasasında yaşanacak büyük dönüşümün analizi.
Geçmişten Bugüne: %25 Sınırı Neden Getirilmişti?
Yüksek enflasyon ve artan hayat pahalılığı karşısında kiracıları korumak amacıyla 2022 yılının Haziran ayında geçici bir önlem olarak hayata geçirilen %25 kira artış sınırı, Borçlar Kanunu’nun genel hükmünü askıya almıştı. Normal şartlarda kira artışları, on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına göre belirlenirken, bu düzenleme ile bu oranın ne olduğuna bakılmaksızın en fazla %25’lik bir artışa izin veriliyordu. Bu uygulama, özellikle büyük şehirlerde yaşayan ve fahiş kira artışlarıyla karşı karşıya kalan kiracılar için bir nefes alma imkanı sunmuştu. Ancak madalyonun diğer yüzünde, mülklerinin getirisinin enflasyon karşısında eridiğini düşünen ev sahipleri bulunuyordu. Bu durum, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde gerilime, tahliye davalarında ise ciddi bir artışa neden oldu. Piyasada ‘eski kiracı’ ve ‘yeni kiracı’ arasında oluşan büyük fiyat farkları, adil olmayan bir tablo ortaya çıkardı.
Yeni Dönemin Şifreleri: Kira Artışı Nasıl Hesaplanacak?
Uygulamanın sona ermesiyle birlikte, kira artışlarında yasalara geri dönüş yaşanacak. Artık kira artış oranı belirlenirken üst sınır, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması olacak. Örneğin, kontrat yenileme döneminiz Temmuz ayında ise, Haziran ayında açıklanan ve geriye dönük son 12 ayın ortalamasını yansıtan TÜFE oranı, ev sahibinizin yasal olarak yapabileceği en yüksek zam oranını belirleyecek. Bu oran, mevcut enflasyonist ortamda %25’in oldukça üzerinde seyretmektedir. Bu durum, özellikle uzun süredir aynı evde oturan ve %25’lik sınıra tabi olan kiracılar için ciddi bir maliyet artışı anlamına gelebilir. Taraflar bu yasal tavan oranının altında bir oranda anlaşma özgürlüğüne sahiptir, ancak ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep edemez.
Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Yol Haritası
Yeni dönemde her iki tarafın da haklarını ve sorumluluklarını bilmesi, olası anlaşmazlıkların önüne geçmek için kritik önem taşıyor. İşte taraflar için önemli tavsiyeler:
- Kiracılar İçin: Ev sahibiniz yasal sınır olan 12 aylık TÜFE ortalamasının üzerinde bir zam talep ederse, bunu kabul etmek zorunda değilsiniz. Kontratınızda belirtilen tarihte, yasal orana göre hesapladığınız yeni kira bedelini ödemeye devam edebilirsiniz. Anlaşmazlık durumunda, öncelikle uzlaşma yolunu denemek, sonuç alınamazsa yasal haklarınızı aramak için bir avukata danışmak veya arabuluculuk kurumuna başvurmak en doğru adımdır.
- Ev Sahipleri İçin: Kiracınıza yapacağınız artışın yasal sınırı aşmamasına özen gösterin. Aksi takdirde kiracınızın yasal yollara başvurma hakkı doğar. Eğer mevcut kiranın piyasa rayiçlerinin çok altında kaldığını düşünüyorsanız ve kira sözleşmeniz beş yılını doldurduysa, “kira tespit davası” açarak kiranın güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz. Ancak bu sürecin uzun ve masraflı olabileceğini unutmamalısınız. Her durumda, kiracıya artış oranını yazılı olarak bildirmek, ispat açısından önemlidir.
Piyasa Beklentileri ve Uzman Görüşleri
Ekonomi ve gayrimenkul uzmanları, %25 sınırının kalkmasının piyasada çift yönlü bir etki yaratabileceği görüşünde. Bir yandan, uzun süredir baskılanan kira bedellerinin serbest kalmasıyla birlikte, özellikle kontrat yenileme döneminde olan kiracılar için ani bir fiyat şoku yaşanabileceği öngörülüyor. Diğer yandan ise, ev sahiplerinin mülklerini kiraya verme konusundaki istekliliğinin artmasıyla kiralık konut arzında bir rahatlama olabileceği ve bunun uzun vadede fiyatları dengeleyebileceği belirtiliyor. Piyasanın bu yeni dengeyi bulmasının zaman alacağı ve ilk birkaç ayın oldukça hareketli geçeceği tahmin ediliyor. Bu süreçte, tarafların karşılıklı anlayış ve iyi niyetle hareket etmesi, toplumsal huzurun korunması açısından büyük önem taşıyacak.